Forsikring

Spunsning og forsikringsforhold ifm. byggeri i Carlsberg Byen

by

På nabomødet på Halmlageret blev der spurgt ind til forsikringsforholdene for husejerne, når Carlsberg Byen begynder spunsning og udgravning til byggerierne tæt på Humleby.

Husejerforeningen lovede at undersøge forsikringsforholdene.

Husejerforeningens forsikring har meldt tilbage, at skader, som er forårsaget af Carlsberg Byen ikke dækkkes af vores forsikring, men skal dækkes af skadevolder, dvs. bygherrens og dennes entreprenør.

Vi har derfor henvendt os til Carlsberg Byen, som har meddelt,  at selvom de vil gøre alt for at undgå skader, så er der, efter deres opfattelse ikke et entydigt svar på, om en bygherre i alle situationer hæfter for skader på naboejendomme.” Det afhænger af en konkret vurdering af bygherrens handlemåde og de faktiske omstændigheder i øvrigt, herunder den skadede bygnings stand. ”

Eller med andre ord: Hvis der opstår en skade, så kan der blive tale om bevisets stilling. Carlsberg Byen vil fotodokumentere alle bygninger udefra. Vi opfordrer til, at husejerne selv fotodokumenterer bygningen også indefra.

Husejerforeningen vil løbende være i dialog med Carlsberg Byens byggeansvarlig for på bedst mulig vis at undgå skader, men husejerforeningen kan ikke føre sager for den enkelte husejer, men vi håber heller ikke, at det kommer så vidt.

Med venlig hilsen

Per Skovgaard Andersen formand

Christian Maegaard, bestyrelsens forsikringsansvarlig.

Brevet fra Carlsberg Byen om sagen:

”Forsikringsforhold omkring beskadigelse på nabobygninger udfra byggeloven.

Som det fremgår, har vi selvfølgelig et ansvar for at sikre de nødvendige tiltag for at der ikke sker skader på nabobygninger. Dette vil ske med opsætning af vibrationsudstyr, så man hele tiden kan følge med i om vibrationer ved og på nabobygninger er kritiske. Men som det også fremgår herunder, så vil der i en evt. skade situation være en vurdering af hvad fejlen skylder, hvilket ikke entydigt har vist sig at være bygherre der hæftede for skade.   

Byggeloven foreskriver, at en bygherre ved valg af metode og tiltag skal sikre, at der ved udførelse af byggearbejder ikke sker skade på eksisterende naboejendomme. Erstatningsrettens udgangspunkt er i konsekvens heraf, at en bygherre er erstatningsansvarlig for skader på naboejendomme, hvis det kan påvises, at skaden er forårsaget af arbejderne. Det er ejeren af den beskadigede bygning, der skal bevise at skaden skyldes arbejdernes udførelse. Den bevisbyrde er nok forholdsvis nem at løfte, hvis bygherren ikke har implementeret sædvanlige tiltag til sikring af naboejendomme. Det har nok også formodningen for sig, at skaden er forårsaget af arbejderne, hvis de viser sig umiddelbart herefter, men selv i sådanne situationer er erstatningspligten ikke absolut; hvis den beskadigede bygning (uanset opførelsestidspunkt) ikke er funderet efter nutidens normer, kan en bygherre faktisk frifindes for et erstatningsansvar.

Som du formentlig kan udlede af ovenstående, er der ikke et entydigt svar på, om en bygherre i alle situationer hæfter for skader på naboejendomme. Det afhænger af en konkret vurdering af bygherrens handlemåde og de faktiske omstændigheder i øvrigt.

Vi vil naturligvis gøre alt, hvad vi kan for at undgå skader på jeres bygninger. For alle eventualiteters skyld vil vi forud for opstart af arbejderne dokumenter tilstanden på jeres bygninger ved fotoregistrering, [ligesom vi undervejs i byggeriet vil sikre dokumentationen af påvirkninger fra rystelser i form af opstilling af aggregater til måling heraf]

Ovenstående er det juridiske, som jeg bestemt ikke forventer og håber bliver aktuelt for dette arbejde. Vi gør vores for at der ikke sker skader på bygningerne.

I foråret spunsede vi oppe ved Valby Langgade/Kammas Vej (20 m fra det Grå Hus), hvor der også blev opstillede vibrationsmåle udstyr på nabobygningerne. På et tidspunkt gav den mig bekendt udslag over kritisk niveau, hvorefter rammemaskinen stoppede. Der blev så borede for i de konkrete spunsjern som havde ramt et hårdt jordlag, hvorefter de nemmere kunne bankes videre ned. Så vi anvender de systemet der er til rådighed, for at undgå evt. skader på nabobygninger, som også er vores egne bygninger; Bryghuset, Elefanterne, Maskincentralen osv).

Ulrik Jensen, projektchef”

Ny Police for Husforsikring

by

Som tidligere orienteret har vi været nødt til at skifte forsikringsselskab grundet en varslet voldsom prisstigning fra Gjensidige.

Nu har vi så fået den nye police fra Danske Forsikring i samarbejde med Topdanmark. Den kan også findes på Humlebys hjemmeside under husforsikring.

Der er et par ting man skal være opmærksom på som er ændret i forhold den til tidligere forsikring. Selvrisikoen er lidt højere. De mange individuelle forbehold er for en stor dels vedkommende slettet og erstattet af mere generelle forbehold. Det anbefales at man gennemser den nye police og orienterer sig om især forbeholdene vedrørende svamp og insektskade samt skybrudsskader.

Særligt for skybrud gælder det at skader forårsaget af vandindtrængen gennem lavt siddende kældervindue ikke er dækket hvis kældervinduet ikke er beskyttet af en opkant på min 10 cm.

I forbindelse med tegningen af forsikringen er husene også blevet gået igennem med henblik på at vurdere hvilke huse der  er omfattet af det generelle forbehold mod svampe og insektskade i tagkonstruktioner. Dette forventes at ville føre til en opdatering af policen, som vi også vil orientere om via hjemmesiden.

Police Ejendom + løsøreDownload

Ny Husforsikring

by

Vi har i det seneste år haft skadesudgifter der oversteg det det forventede hos Gjensidige. Den primære årsag var en større brand, samt de to store storme (navngivet Allan og Bodil) som gjorde 2013 til et af de værste i Danmark nogensinde mht stormskader.

I forbindelse med hovedforfald for vor husforsikring modtog ejerforeningen fra Gjensidige varsel om en meget voldsom præmiestigning. Den varlsede stigning gav en præmie, der var væsentlig højere end, hvad vi som husejere individuelt ville kunne tegne forsikring til.

Bestyrelsen så derfor ingen anden udvej end at indhente alternative tilbud, da der naturligvis skal opnås en rabat ved, at vi har en kollektiv forsikring.

Det viste sig, at vi kunne opnå det mest attraktivt tilbud hos Danske Forsikring/Topdanmark (Danske Forsikring har et samarbejde med Topdanmark, der er målrettet erhverv og foreninger). Vi har derfor fået nyt forsikringsselskab per 1/7 2014.

Læs mere om, hvordan du skal forholde dig i forbindelse med skader, der skal dækkes af forsikringen.

Vær opmærksom på at ingen forsikringer er helt ens, og at der derfor er forskelle i dækninger og forbehold. Policen er ikke klar endnu, men vil blive lagt på hjemmesiden så snart vi har den.

Vedr. skader efter stormen d. 5. december

by

Så var der igen storm over Danmark og heller ikke denne gang gik Humleby fri.

Er der i forbindelse med stormen d. 5. december sket skader på dit hus – f.eks. skader på taget – skal du være opmærksom på, at dette er dækket af vores fælles husforsikring.

Da der er tale om en skade, der omfatter flere husstande, beder Gjensidige os om at opgøre alle de individuelle husskader under een skadesanmeldelse. Skaden er allerede oprettet og har fået skadenummer 3366973-43.

For at få lavet skaderne smidigt og hurtigt beder bestyrelsen om at den enkelte husejer der har konstateret skader på sit hus tager kontakt til Gjensidige og anmelder skaden på telefon 77 32 54 69. Herefter tager husejer kontakt til håndværker for at træffe aftale om udbedring. Bestyrelsen har truffet aftale med Gjensidige om at benytte Byggeselskabet Maj ved Bjarne Ørbekker (telefon 40 51 09 83). Det er aftalt, at han inden udbedring selv indhenter godkendelse fra Gjensidige baseret på et overslag over omkostningen. Byggeselskabet Maj fakturerer herefter Gjensidige direkte.

Det er vigtigt, at ingen dækningsberettiget udbedring foretages uden Gjensidiges forhåndsgodkendelse.

Desuden beder vi om, at man meddeler til bestyrelsen via e-mail forsikring@humleby.dk, at skaden er anmeldt, så vi har et overblik.

Vedr. skader efter stormen d. 28. oktober 2013

by

Stormen, der ramte Danmark d. 28/10, har forårsaget skader mange steder, således også i Humleby.

Er der sket skader på dit hus – f.eks. skader på taget – skal du være opmærksom på, at dette er dækket af vores fælles husforsikring.

Da der er tale om en storskade, der omfatter flere husstande, beder Gjensidige os om at opgøre alle de individuelle husskader under een skadesanmeldelse.

Vi har fået skade nummer 3366973-39. For at kunne foretage en koordineret anmeldelse beder bestyrelsen derfor om, at alle husejere der har konstateret stormskader ekstraordinært anmelder skaden til christian@maegaard.dk i stedet for til Gjensidige – bestyrelsen vil så indsende samlet opgørelse.

Vi har brug for følgende:

  • Kontaktinformation: navn, adresse, telefon og e-mail for anmelder.
  • Adresse hvor skaden er sket
  • Omfang af skaden – hvad er sket?
  • Gerne foto

For at gøre afregning og udførelse af arbejdet så effektivt som muligt, har Gjensidige bedt os om så vidt muligt at anvende samme håndværkere til udbedringen. Bestyrelsen har derfor truffet aftale med Byggeselskabet Maj om udbedring. Gjensidige skal godkende alt arbejde inden det igangsættes. Den enkelte husejer skal derfor ikke igangsætte arbejder men blot anmelde til bestyrelsen. Husejeren vil så senere blive kontaktet af håndværker vedrørende udbedring.

Lidt om kloakkerne: Tilbud, forsikringsforhold, og hvem der har ansvar for hvad

by

Der bliver rodet og regeret i gader og kloakker,  og der blev snakket på Generalforsamlingen og skrevet en del i Nabo. Her er en opsamling fra Husejerforeningens Kloakudvalg:

Hovedledninger og stikledninger

Per Aarsleff er nu ved at være færdig med hovedledningerne i gaderne og stikledningerne frem til brøndene, og hvor brøndene ligger i baghaverne: Frem til husmuren.

Ledningerne er strømpeforet og derefter tv-inspiceret og kvalitetskontrolleret. Dér, hvor der er konstateret fejl, sker der en opretning i den kommende måned.

Det har kun ganske få steder været nødvendigt at grave op, heldigvis. Per Aarsleff yder 5 års garanti overfor HOFOR på arbejdet. Er der steder, hvor der konstateres en fejl på disse ledninger, kan Husejeren henvende sig til HOFOR, se deres hjemmeside.

Det eneste, der ikke er blevet strømpeforet er stikkene til gaderistene, da Københavns Kommunes Vejvæsen ikke havde penge til det, er der derfor problemer med vand ved ristene, så ring til Københavns Kommunes Vejafdeling.

Brønde og resten af stikledningerne

Stort set alle brønde er nu gennemgået, og der er foretaget et del rottereparationer i brøndene. Nu går ABC i gang med at strømpefore fra brønd til hus. De starter i Carstensgade. På grund af økonomien vil det tage et par år.

Regnvandsbrønden og stikkene hertil er husejerens. Specielt regnvandsbrøndene kan give rotteskader, hvis de ikke renses med jævne mellemrum. Husejerforeningen vil derfor opfordre til, at alle f.eks. under gaderengøringen i det gode naboskabs ånd bruger lidt tid på at hjælpe hinanden med en årlig rensning. Husejerforeningen betaler med glæde for at hver gade udstyres med en kloakrenser, som kan bestilles hjem hos Carl Møller på Vesterbrogade.

Tilbud til den enkelte husejer

Husejerforeningens bestyrelse kan ikke vejlede de enkelte husejere. Vi har ikke kompetence til det, og der er ikke to kloakforhold der er ens i Humlebyhusene! Derfor skal man også være forsigtig med at sammenligne tilbud direkte hus og hus imellem.
Hvad den enkelte skal have lavet afhænger af, om man har bad og toilet i kælderen, om kælderen er udgravet, om kloakrørene ligger åbent, og om kloakrørene er blevet udskiftet de senere år. Især hvis der er toilet i kælderen, skal man overveje en godkendte højtvandslukke. Man kan måske bruge oplevelsen forrige år ved skybruddet som indikation af, hvad der er nødvendigt.

ABC har givet 159 husejere et tilbud, det har været et kæmpearbejde for dem, så de har været lidt bagefter. Husejerforeningen har ingen holdning til, hvilket firma, man skal bruge, men hvis man ønsker en uvildig gennemgang, kan vi anbefale at tage kontakt til en sagkyndig, f.eks. Gaihede.

Husk, at hvis man tager to tilbud, så skal de være enslydende og sammenlignelige. Vi har hørt et par tilfælde, som har givet anledning til misforståelser: Der er blevet taget tilbud hjem på en renovering/strømpeforing af kloakken, som så er blevet sammenlignet med et andet tilbud om blot at reparere et par huller. Det svarer jo til, at sammenligne en reparation af et hul i taget med udskiftning af hele taget. Og man skal også være opmærksom på, hvordan man står bagefter forsikringsmæssigt:

Forsikring

De fleste huse har gamle kloakker, som teknisk set er udskiftningsmodne.

Der er selvrisiko på vores forsikring, derfor erstatter forsikringen kun 25 % af reparation ved pludselig opståede skade på gamle rør.

Hvis kloakken er ny, eller den er blevet strømpeforet, betragter forsikringsselskabet det som nye rør, og så erstatter forsikringen 100%, hvis der opstår skader. Det skal man tage med i betragtning, når man vurderer sine tilbud. Hvad der er klogt på den lange bane for den enkelte husejer, kan Husejerforeningen som sagt ikke rådgive om.

Håndværkerfradrag 

I skrivende stund er det ikke endeligt besluttet om sidste års ordning om fradrag på 15.000 kr pr voksen person i husstanden på arbejdsløn videreføres, men alt tegner til, at den bliver det. Men hvad der sker i en sen nattetime på Christiansborg er der jo ingen der ved. Der er ikke fradrag på tv-inspektion.

Autoriseret kloakmester

Selvom selvgjort kan være velgjort, så er det jo ikke sikkert, at forsikringsselskabet er enige. For hvad må husejerens selv lave? Ingenting er det korte og korrekte svar. Alt kloakarbejde kræver en autoriseret kloakmester.

Vi håber, at vi med disse informationer har hjulpet lidt til med overvejelserne i Humlebys små hjem.

Venlig hilsen Kloakudvalget

Kloakprojektet – første fase er gået i gang

by

Som I sikkert allerede har bemærket er Per Aarsleff så småt gået i gang med Kloakprojektet i Jerichausgade.

Det drejer sig om den del af projektet, som Københavns Energi står for sammen med Husejerforeningen: Strømpeforing fra hovedledningen i gaden ind til brøndene i forhaverne. I Jerichausgades ”bare ende”, hvor der ikke er forhaver, til skellet, dvs. i praksis 30 cm ind under huset.

Tidsplan

Jerichausgade:

  • Forarbejde: spuling og tv-inspektion fra mandag d. 20.8,  uge 34.
  • Strømpeforing uge 36 og 37.
  • Efterkontrol med tv-inspektion: uge 40

Freundsgade:

  • Forarbejde fra tirsdag d. 28.8,  uge 35
  • Strømpeforing: uge 37
  • Efterkontrol: uge 40

Küchlersgade:

  • Forarbejde fra mandag d. 3.9, uge 36 og 37
  • Strømpeforing: uge 38 og 39
  • Efterkontrol: uge 40

Alle øvrige gader i Humleby i foråret 2013, nærmere besked senere.

Selve arbejdet med strømperne, hulskæring og oppustning med damp sker uden opgravninger, da det bliver udført med små søde robotter, som farer fra rundt sammen med rotterne nede i kloakkerne, så der skulle ikke blive gener for husejerne, bortset fra at Per Aarsleff kan få behov for at føre tv-inspektionen i Jerichausgades bare ende fra baghaven hos enkelte huse. Per Aasleff kontakter de husejere, der evt. bliver berørt.

Men det er store maskiner på store biler, som Per Aarsleff arbejder med, derfor beder vi alle respektere, at der er parkeringsforbud i gaderne så længe arbejdet står på.

De næste år tager vi så fat på strømpeforing af de resterende rør fra brønd til hus, som ABC står for. Det bliver med meget mindre maskiner.

Det er Humlebys største anlægsprojekt siden foreningen blev bygget – og det mest usynlige! Til gengæld får vi rør, som kan holde 100 år og tilfredsstille vores forsikringsselskab.

Venlig hilsen
Husejerforeningen

Ny husforsikring

by

Op mod hovedforfald for vor husforsikring modtog ejerforeningen fra Codan varsel om en anseelig præmiestigning.

Forhøjelsen var primært begrundet i skybruddet sidste år samt øgede udgifter til genforsikring. Bestyrelsen var ikke tilfredse med stigningen og besluttede at indhente alternative tilbud.

Det viste sig, at vi kunne opnå et mere attraktivt tilbud hos Gjensidige. Vi har derfor fået nyt forsikringsselskab. Efter noget tovtrækkeri er det aftalt, at forsikringen er flyttet med tilbagevirkende kraft per 1/7 2012.

Læs mere om, hvordan du skal forholde dig i forbindelse med skader, der skal dækkes af forsikringen.